“二次房改”首提“购租并举”

作为国民经济的支柱产业，房地产业一直备受关切。据报道，经过超过半年的前期筹备与研究讨论之后，“进一步深化住房制度改革”的工作，即“二次房改”终于提速。

城市“新市民”将成为核心政策诉求，中央层面已经确定，逐步放开省会以下中小城镇的落户限制，吸引更多周边地区的农村居民、小城镇居民进入区域中心城市落户。原有的城镇住房保障体系也面临一定调整与完善。按照住建部2016年的工作安排，将继续推进棚改货币化安置，努力提高安置比例，2016年新安排600万套棚户区改造任务。改进房地产调控方式，促进房地产企业兼并重组。进一步落实地方调控的主体责任，实施分城施策、分类调控。

值得一提的是，“购租并举”这一思路始终贯穿于改革始终，并得到中央最高决策层首肯，因此建立购租并举的住房制度也已经被确定下来。据悉，为完善和发展住房租赁市场，政府有关部门已经在考虑，通过国有资本和市场相结合的方式，建立专业租赁经营机构;北京、上海、广州、深圳四个特大型城市也按照住建部的要求，着手开展房地产信托投资基金试点工作。

经过中央经济工作会议、中央城市工作会议，“二次房改”的目标、路径等业已基本确定，具体方案细则的出台则仍需时日。作为国计民生的一件大事，其中有许多与老百姓切身利益相关的问题值得探讨。比如，“购租并举”具体如何实施，有哪些相关主体参与，特别是城市“新市民”又应如何参与其中?

购租并举：

建立中国房地产“第四级市场”

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，“购租并举”的本质旨在建立中国房地产的第四级市场。在传统的房地产市场中，第一级是土地市场，第二级是房屋买卖，第三级是二手房交易，第四级则是购租并举。

“购租并举的提出很大程度上和人们住房观念有关。随着住房拥有率增加，人口流动频率加快，人们对房屋租赁的需求其实是增加的。”严跃进说道。

在亚太城市房地产研究院院长谢逸枫看来，购租并举有四大层次。即商品房库存直接转化为租赁房;空置或废置的保障性住房转化为租赁房;直接把农民工或者非户籍的城市人口纳入租赁房或者保障房的主要主体;在新型城镇化进程中，只要涉及新的人口，那么以租赁房作为解决的主要渠道。

在“二次房改”中，城市“新市民”已成为核心政策诉求。中央层面确定，逐步放开省会以下中小城镇的落户限制，吸引更多周边地区的农村居民、小城镇居民进入区域中心城市落户。

对此，中国网时事评论员莫开伟撰文写道：未来几亿新市民涌入城镇，首先要解决安居工程，这是新市民融入城镇最关键的一步，没有住房就等于无法让新市民扎下根来，新市民只能永远以客居心态“漂泊”城镇，只能成为被边缘化的低等市民，并有最终被逼回农村的危险。同时，不及时进行“二次房改”，就会存在一边是房地产高库存与一边是新市民购房困难并存的尴尬局面，房地产业就无法越过漫漫“严冬”。

“新市民不能简单理解为让农民进城买房。如果按照这种说法，就和发展新农村的提法相矛盾了。应该说，鼓励一部分对传统农业耕种没有需求的人进城，给他们提供各种便利，使其城镇化没有障碍。”严跃进指出，在房屋租赁、农民信用评估、落户制度上都可有所作为，照顾各种农业人口的需求。在购租并举模式中，实行先租后买的过渡形式。其中可以在城市近郊区域先行尝试。

困惑：各方利益协调是难题

“目前的困惑是，二次房改中，租赁的房源或不再由传统的中介公司提供，而让房企提供房源直接出租。比如，政府可以找库存量较高的房企先行示范，树立标杆项目，划定某个片区作为租赁而非出售的楼盘。”严跃进分析，由于没有可借鉴的典型案例，政策方面还需征求多方面意见才能确定。

谢逸枫对《中国产经新闻》记者表示，“二次房改”关键要放开制度，不能限制过多。主体应该是市场，而非政府。购租并举如何收费?房屋来源方面，提供的是新的商品房还是老旧的二手房?只有解决以上问题，购租并举制度才会成为住房供应体系的核心。

在谢逸枫看来，只有通过市场化的手段才能解决房源问题。“比如，以第三方机构收购商品房库存进行出租，或者新建房屋作为二手房租赁市场。”

有分析指出，目前三四线城市库存依旧处于高位，如果后续政策持续在各地铺开落地(包括保障房货币化、税费减免优惠加大、农民工购房补贴等)将在很大程度上推动房地产“去库存”进程。

然而这其中仍有“难题”不可视而不见。比如，租房能不能落户?严跃进指出，买房能落户，租房理论上也应设定相应的落户条件。但牵涉到房这类房屋就比较麻烦了。房是拿来卖的，实施购租并举后，租赁房能否读书呢?如果答案是肯定的，那么租赁房屋的价格就会随之被炒高。因此，对于购租并举模式，各方都要进行协调，包括住建部门，财税部门甚至居委会。

涉及户籍等关键问题，一二线城市也可借鉴相关经验。严跃进分析，在一二线城市实施购租并举制度，也可以像三四线城市一样提供相关便利。比如，在二线城市中，可以将租房的时间折算成纳税期限，租一年就相当于缴纳了一年的税款，以此减少人们租房压力，鼓励租房。同理，一线城市也可针对特定的群体引进人才，给予他们租房满一定期限后办理居住证甚至落户的优惠。“从去库存的角度来看，提供租赁的房屋应主要在郊区。政府通过给予配套政策，就业扶持，鼓励购租并举实施。”

“二次房改”：

为三四线城市去库存加速

根据国家统计局日前发布的数据显示，2015年10月末商品房待售面积已增至68632万平方米，同比增长14%，再创历史新高。值得注意的是，这一统计数据只包括竣工后、未售出的现房，但大量已建设未竣工、以及还未开工的潜在库存并未计算在内。

据分析，按照我国人均住房面积35平方米计算，68632万平方米的“空置”住房可供2亿人口居住。如果算上全国各地的小产权房，以及一些没有纳入统计口径的房子，中国住房过剩的状况会更加严重。全国知名房产专家杨红旭认为，楼市的高库存已经成为当前中国经济的痛点。

在全世界范围内，平均的地产空置率为13%，而中国高达26%。有专家指出，同时，地方政府财政依赖房地产销量的状况持续存在。

回溯历史，自1998年启动住房体制改革近20年之后，我国再一次对住房体制进行改革。有分析指出，可见最高决策层希望借此推动新型城镇化发展模式，并依此建立起稳定、良性和健康运转的房地产市场，使其在国民经济全局中发挥良性和正向的作用。

“二次房改”若能顺利完成，对加速房地产去库存，以及消除中国城镇化住房障碍将起到重要作用。这也将化解钢铁、水泥等产能过剩产业，推动中国经济“供给侧”改革。

事实上，自2014年底以来，一系列对房地产消费的刺激政策纷纷出台。此后，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市，三四线城市房地产市场并未调头向上。

关于一二线城市与三四线城市的楼市分化，前华远地产董事长任志强认为，三四线城市确实有些供应过大，但问题可能不在楼市本身，而出在人口迁移上。在城镇化进程中，产业必须与城镇化并行。没有产业支撑，人口转移到别的地区，有些地区空了，有些地方住房又可能供不应求，从而出现错位。

业内人士认为，“第二次房改”也将和“第一次房改”一样，给地产业带来重要利好。布局于三四线城市的房企或将充分受益于三四线城市的去库存进程。

不过，严跃进也提出，房企如果能卖房肯定不会租;对于农民来说，三四线城市的房子也并非完全无法承受，如果买得起为什么又要租呢?如此一来，购租并举好像又不能成立了。可见，政策的推行和实施还有很长的路要走，要研究。