中国楼市“银十”：重调控下寒意显现

与舆论感受略有差异，国家统计局最新房价数据显示中国9月楼市保持了多数上涨的局面，70个大中城市房价同比涨幅创逾一年来新高，主要受中西部二、三线城市的带动;同时部分一、二线热点城市在强力调控之下已出现稳中趋缓迹象。

从有龙头房企率先降价，到土地流拍数量增多，越来越多的迹象显示中国楼市虽余热犹在、难言入底部，但寒意初显，市场预期也由上半年的一致看涨进入分化状态。

“虽然当下全国看，房价上行城市依然占主流，但市场已经出现了逐渐平稳的迹象，调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房价下行苗头已经出现。”中原地产首席分析师张大伟表示。

他指出，楼市已经没有“金九银十”，在大部分热点城市楼市全面限价化的情况下，房地产市场已经没有淡旺季之分，市场更多看限价政策执行严格与否。

路透根据中国国家统计局周六公布数据测算，今年9月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升7.9%，连涨36个月，为去年8月以来最高;从环比看，9月新建商品住宅价格指数上涨0.9%，连涨41个月，但涨幅较前月的高点回落，为四个月低点。

“本轮房地产调控的时间和强度持续深化，未来房地产市场走势的不确定性增强，房价的市场预期也悄然发生了转变。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹称，据其测算，一、二、三线房价环比涨幅9月均显著收窄。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降，二、三线城市涨幅回落。据初步测算，从环比看，四个一线城市新建住宅价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%，二手由上月持平转为下降0.1%。

31个二线城市新建和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%，涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点;35个三线城市新建和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%，涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。

同比来看，一线涨幅在9月回落但二、三线涨幅均扩大。据刘建伟，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.1%，涨幅比去年同月回落0.4个百分点;二、三线同比分别上涨9.6%和9.1%，涨幅分别扩大4.0和1.2个百分点。

重点城市中，北京与上海9月新建商品住宅销售价格指数同比分别为上涨0.4%和下降0.2%，广州和深圳同比分别为上涨4.3%和持平;京沪广深新建商品住宅价格指数环比分别为持平、下降0.1%、上涨0.4%和下降0.2%。

热度犹在但寒意初露

从舆论热点看来，金九银十旺季不旺，厦门、杭州等热点城市部分楼盘降价，北京、上海等一线则成交低迷;国家统计局数据确实也印证了，领涨9月房价的多数是中西部二三线城市，东部热点城市则率先进入稳中趋缓的状态。

中原的张大伟指出，全国市场看，分化依然非常明显，特别是东部和东北销售面积均出现了下调，而支撑楼市上涨的主要原因是中西部的市场成交。从统计局公布的房地产市场成交额看，中西部同比上涨均超过20%。

“这些城市库存接近完成，而且当下投资需求依然集中，叠加上棚户区改造，使得中西部房价上涨全面领先。”他表示。

70个大中城市中，环比共有64个城市房价上涨，三个城市持平，三个城市下跌。环比涨幅最高的城市为西安(6.2%)，超过2%的还有呼和浩特、泸州、贵阳、西宁、昆明，均为中西部城市。

而对于东部热点城市，在持续的严格调控下，楼市转冷的迹象已初露。出现环比下调和持平的城市均位于东部，前者为深圳、金华和上海，后者为泉州、厦门、北京。

北京三环某热门片区的中介小张就表示，二手房近期调降价格的情况变多了，“业主很敏感，也会催问，之前一天能接到几个电话问房子，现在怎么一个月了都没什么人问起?”

某房地产行业资深研究人士称，很多热点城市9月成交量下滑，但也没有媒体说得那么夸张，预计四季度还是成交量平稳价格微跌的状况，大幅降价的更多是个例，比如上海郊区有些楼盘，但市区没有太大变化。

该人士认为，真正的底部应是大开发商开始普遍降价，二手明显松动，从这个角度看现在还不能算市场底部。

预期有所转向

尽管无论从开发投资和房价数据看，9、10月楼市都保持了平稳，但龙头房企万科喊出的“活下去”、土地流拍案增多、热点城市楼盘降价零星出现，开始影响一直看涨预期的转向。

“官方态度是要稳房价，政策很严，目标是打破房价上涨预期，预期不变价格是稳不住压不下来的。”上述研究人士称。

交通银行的夏丹称，从舆论表现来看，上月统计局发布的8月房价同环比仍涨且涨幅还有一定的扩大，但对此舆论感受非但未涨反有下降，与以往“数字降、感受涨”的情形截然相反，一方面是统计数据存在时滞，另一方面也侧面反映了房价的市场预期正在悄然生变。

她指出，尽管开发企业以加快开工和加大推盘力度作为对冲行业下行的手段，但观望情绪浓厚。特别是三四线城市销售疲软，CREIS监测的23个主要城市中，三线代表城市成交面积降幅达16%，降幅大于一线(4%)和二线(5%)城市。

中原的张大伟也表示，楼市调控重压，信贷收紧，最近各地市场不仅仅商业贷款继续高压，公积金政策在全国多个城市也开始收紧，使得市场继续开始观望。房价调整开始出现从点到区域的现象，热点城市开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。

而且他并指出，热点城市开始进入卖不完时代，包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等市场，库存均出现了环比上升的现象，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。

易居研究院研究员沈昕则表示，近来多个热点城市出现土地流拍、底价成交等现象，土地市场降温明显，地价同比增幅已连续六个月下跌。本轮房地产短周期上行期，地价带动房价上涨的效应非常显著。7月地价涨幅第一次低于房价涨幅，8月份延续这一趋势，9月份两者差额已扩大至4.1个百分点。随着地价涨幅的持续收窄，预计未来一年全国商品房销售均价涨幅亦将趋于收窄。