万达为何主动急降房地产收入？

20年前海南房地产过热，都是超级大盘，一圈就是几千亩。闲置房地产，处置了10年。没想到，缓过来以后，沿着海岸线的一批项目仍然是大盘模式，动辄几平方公里。20年间的变化是，开头只是单纯的拿批文圈旷野，现在地上种满了房子而已。

其实，海南的海景资源和气候，并不比很多国际知名海滨度假胜地逊色。但是，春节期间，我们大批国人为什么宁愿飞往东南亚、大洋洲度假?我无意指责海南的度假生活配套不完善，也不是要谴责宰客经济，只指出一点：“旅游地地产”的开发模式，如果不是毁坏性的，至少也是在其中充当了负能量的角色。

以一次性销售为主的旅游地产开发，只是我们整个“古老”房地产开发模式的缩影。如果说旅游地产模式原地踏步，房地产开发模式同样也是20年基本未变。

当然，房地产供给端的产品也是没怎么变。前些时候听一位知名房企高管说，1990年代初，一批50年代和60年代初的创业者开始做房地产，现在居住者换了两代人，产品形态有多大变化呢?可能是卫生间多了点、大了点，门窗材料改了，有了中央空调和地暖，但这套历久弥坚的产品，果真依旧适合90后以及即将到来的00后这两代人么?这且不提。

前段时间，对宝能系强势举牌万科事件，观点分歧极大。我也曾跟朋友有过激烈争论。以我对宝能地产和前海人寿创始人和企业风格的有限了解，我是反对宝能系入主万科的——此处所说的入主，是指改变企业文化和管理风格的入主。

但如果宝能系仅仅是财务投资，我却要鼓掌称赞。因为，我绝不反对金融资本对房地产产业链的改写。事实上，房地产本质上有着强烈的金融属性，只不过，很长时间以来，金融只是我们房地产积木的主要组件之一，而不是血肉组织。这也不展开论述。

想必很多朋友都看到了，王健林在万达2016年工作报告提出，不再把房地产作为万达的主导产业，今年万达房地产合同收入将从1640亿元下调至1000亿元，直降640亿元。当一批房企仍在给增长目标加码时，万达为何激流勇退?

我相信还是有不少地方政府主动登门，欢迎万达去他们那里开发“万达广场”。但如你所知，在城市类别方面，万达已日益下沉到三四线城市，而这些城市近两年已被房地产高库存所困。虽然万达广场销售表现要比同行强，但无法逃离总体去化趋缓的大势。

万达广场短期内的现金流平衡，主要还是靠销售，住宅、商铺和写字楼产品。至于其持有的物业，万达百货十分平庸，最为人称道的还是它的院线产品。即使执行力锋锐如万达，当产品销售端日显沉重，过去无往而不胜的商业模式就受到拷问。我个人估计，万达很快将修正它2025年开业1000个万达广场的目标。

在我看来，无论是海南旅游地产开发模式显露的弊端，还是万达商业地产开发模式的主动调适，均透出一个明确的信号，即，盛行20年的房地产开发模式，已到了不得不创新、转型和改革的时候。

也许有朋友说，房地产企业的利润率近几年虽然一再下降，但也有9%，不少企业还超过10%，瞧瞧家电企业、制造企业，3%左右的利润率已经过了很多年了。哪里需要转型?非也。繁盛时期过去，房企的主要资金来源和成本波动越来越大，当利润率从8%、9%再往下降，一旦库存骤增，成本难遏，企业就危险了。

与其他行业一样，房地产争说转型，久矣，说创新，多矣。是不是房企去卖奶粉、面包就是转型?我觉得不是，那是业务的多元化。是不是房企跟腾讯做个卖房活动，就是互联网+就是创新?我觉得也不是，那是营销手段的翻新。

楼市黄金10年，属于捡钱时代，哪家企业也不会说转型，只有当投资性需求退潮，高房价危立，行业增长乏力，企业才会被迫寻找新的盈利点。

我等作为一个行业的观察者，指出问题更多是从“清议”的角度出发，医治非我所能。如果非要在此基础上提一句隔靴骚痒的建议，那就是，至少全国排名前50名的房企无需转型，而实在混不下去的小房企，就干脆把企业卖掉得了。

留下来的房企，如果要创新，一是要加大与金融资本的融合，用金融资本来改造商业模式，前10名的房企要向资产控股集团发展;二是要拓展房地产产业链的盈利点，尤其是提供或完善“后住宅”服务产业的增值服务。这方面，房企要学会跨界合作。