楼市观察：房地产中小开发商面临破产风险

2016年1月19日，由黑龙江省社会科学院及社会科学文献出版社共同举办的《黑龙江住房和城乡建设发展报告(2016)》(以下简称《报告》)发布会在哈尔滨(楼盘)市召开。

《黑龙江住房和城乡建设发展报告(2016)》指出，“十二五”时期，黑龙江省住房建设取得了快速发展，广大居民的住房水平、环境质量以及城乡基础设施均得到较大改善，特别是房地产业拉动了全省的投资与消费。

整个“十二五”期间，黑龙江省完成房地产开发投资7000亿元，是“十一五”期间投资(2564亿元)的2.73倍。商品房新开工面积总量达到2亿多平方米。同时，商品房销售面积大幅扩张，“十二五”期间全省销售商品房面积总量可达1.6亿平方米。全省保障性住房建设连续五年居全国之首，到2015年年底，全省共建设保障性住房204.5万套，投入资金2822亿元，建设总量和投入仍为全国第一，城乡居民住房水平和环境大幅提高和改善。同时，自2008年确立“八年基本完成农房改造任务”以来，累计改造农村泥草(危)房160.3万户，完成投资1134亿元，提前一年实现“八年基本完成农房改造任务”的目标。进一步加强城乡建设合理规划，开展了省域城镇体系规划实施评估工作，对哈尔滨等22个城市和开发区总体规划，以及棚户区改造等重点项目规划进行了技术审查。城镇化试点工程取得新进展，完成村镇建设投资，撤并自然屯，农民转移到中心村、小城镇和城市居住以及新型农村社区建设等工作。

《报告》指出，当前还存在着一些影响黑龙江省住房建设稳定、健康、可持续发展的制约因素，比如新开发地区基础设施建设有待加强、房地产资本市场不发达、居民住房消费能力低、房地产企业产业化发展程度低、绿色环保节能建筑少、保障性住房建设有待完善等。同时，在城乡建设中还存在着“三化”同步推进矛盾突出、基础设施建设不平衡、趋利性与公益性矛盾、传统体制束缚等问题。

《报告》对“十三五”时期黑龙江省住房和城乡建设发展状况进行了分析和预测，全省住房市场已由“卖方市场”转为“买方市场”，今后黑龙江省房地产业将深度调整，进行多元化发展，住房建设将向高质量、环保、多功能、智能型发展。

《报告》指出，今后在住房建设方面，应注意确保基础配套设施与新建小区同时开发，深化资本市场改革加速推进房地产业金融创新，推进二手房市场发展规范化管理和房屋租赁市场发展，构建居民收入增长长效机制，提高住房消费水平，以税费减免等政策鼓励开发绿色节能环保建筑，构建保障性住房建设发展的长效机制。在城乡建设方面，应建立城乡建设统筹发展的协调机制，提高城乡建设规划设计的质量，全面整顿城乡建设的综合秩序，大力改善城乡建设综合环境，进一步加强城乡建设中的制度建设，强化农村人居环境治理行动。

近年来，受复杂的国际和国内因素影响，黑龙江省经济发展经历着强大的挑战。以2014年为例，黑龙江省在较强的经济下行压力影响下，全省地区生产总值(GDP)比上年增长5.6%(按可比价格计算)，刺激经济稳定增长显得十分关键。同时，房地产业对黑龙江省经济发展的贡献较为突出，在黑龙江省有着举足轻重的作用。但我国房地产业自2014年开始对经济的支撑作用开始减弱，房地产买卖出现“购销两低迷”状态，黑龙江省房地产市场表现同样不佳。从供给方面来看，房地产开发规模缩减，全年完成房地产开发投资比上年下降17.5%，为1324.1亿元;从购买方面来看，购买力表现较弱，商品房销售额下降23.6%，为1208.5亿元。

此外，受“东北新现象影响”，预计黑龙江省房地产市场将进行深度调整。趋缓的经济发展速度使得房地产市场投资需求及潜在的投机需求急剧减少，房地产开发将会面临较长一段时间的调整，竞争增大，对中小房地产开发商会产生较大冲击，面临破产倒闭风险。因此，未来一段时间内，房地产开发商的格局将会发生较大变化。但《报告》指出，机遇与挑战并存，在“十三五”时期，黑龙江省应努力把握“一带一路”战略规划机遇，实现房地产市场国际化，积极健康地发展房地产市场。