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楼市观察:多重利好叠加 改善型住房需求回暖

2016年03月07日来源:互联网本地楼市责任编辑:linquanxiu

全世界都在担心中国房地产崩盘。但从今天国家发改革主任徐绍史的库存数据来看。中国房地产的存在还远没有达到要崩盘的地步。去年之前都是限购,积压成堰塞湖后才开始放开。而积压的原因更多的是政府需要时间了解真实的库存数据,以名数据不明生成失控。而今天放开后给出的数据表明,当前中国的房地产库存风险并没有想象中的大。同时公开数据大方鞭策更体现出一种自信。

首先。房地产库存7.2亿平米(商品房待售面积),按人均30平来算,也只能满足2000多万人居住。要知道中国农村人口是8亿,转到城镇的目前已高达2亿多。而这两亿人的购房高峰期应该在2014年后,因为之前都限够。而限购多前懂得投资地产、房地产、或有条件购买的更多的敢在2012年以前购买了。因此出现了两年多的高控限够积压的购房者还是非常庞大的。

而中国的房地产业放开是从2000年才开始,以三年为一个建设周期。那么目前中国的房地产也只完成了4轮建设周期,同时以目前7亿平为最高周期,向前推测,一期比一期少。哪怕按每期7亿平计算,那四期也28亿平人均30平计划,也只满足了8000万亿的住房。也就是说到目前为止,房地产业,只最多只满足了1亿人。当然,其它原来的企业改造、公房私化等因素。总的房产面积是很大。但请明白,中国的房地寿命是非常短的,特别是2000年以前的公房。因此,当下过度对房地产悲观可能还是一种错误!因为土地财政将会非常有效严格的控制着土地的供应。因此单纯的用日本来比喻,或许可能早了点。

同时提醒。笔者的房地产库存远低于预期观点,并不是说那就可以在哪都可以买。相反,还是以人口最多、权力最重的城市为首选。远离产业园等周期性非常强的地区,以免因经济调整,产业调整等潜在利空出现大搬迁陷入空城的危险。而政策中心、学校中心、地标中心则不会。特别是政治中心。在此提醒投资者,要是买房也不过过度疯狂。

未到顶也难疯狂。虽然笔者简单测算来看,房地产还没有到顶,但也很难再过度疯狂。因为再炒上去,下一批接盘者要么没钱而产生资金断档,要么就是00后们不需要买房,因为那一代人人口基数太少。同时,从治国的角度来说,房地产的平衡是高于一切的目标。不能大跌,也不可以大涨,稳定高于一切。从目前来看,除三、四线城市外,基本是可控和稳定的。

对股市的影响!股灾后投资者都担心房灾。从目前看,只要房价不过度被炒高,补贴跟进到位,基本上房地产将能平衡运行。短期高峰购房潮过后,房产的信用价值将得到体现,进而支撑国民财富。而房地产的稳定,将给股市带来强针剂!当然,短期房地产热将对股市产生一点影响,需要消化一点周期。楼市冷静市场就有机会。

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