盘点：全球有哪些城市房价快速上涨

全球化浪潮制造出了一批大都市，这些城市像磁石一样吸引着来自世界各地的人口、资金和创意源源不断地涌入，而且几乎不受城市所在国家经济状况的影响。当然，这些城市的房屋价格上涨也会高于全国平均水平。在我们最新的全球住宅评估中，我们所考察的26个国家中有20国的住宅价格在去年出现上涨，扣除通胀因素后平均涨幅(未加权)为5.1%。然而，这些国家中主要城市的房价平均涨幅却为8.3%。

根据去年的一项调查，在阿姆斯特丹、柏林、伦敦、巴黎、斯德哥尔摩和苏黎世的居民中，只有不到1/9的人认为找到价格合理的住宅是容易的。在这些城市中，住宅价格在过去三年期间的年平均涨幅达到6.5%(未加权)，而全国平均涨幅仅为3.2%。分布于太平洋沿岸的四座城市——旧金山、温哥华、悉尼和上海——住房价格在过去三年间年均涨幅12%，是全国平均涨幅的两倍。

住宅的供应是相对缺乏弹性的，因此在短期内住房价格的上涨更多是受需求因素的推动，如家庭的数量、可支配收入、利率变化和其他资产的收益等。近年来所有这些因素都对住宅价格——特别是大城市住宅的价格——持续上涨起到了促进作用。

在这些大城市或城市圈，随着大量的怀揣梦想的千禧世代(出生于1980到2000年的一代年轻人)不断涌入，家庭数量正在迅速增加。如今苏黎世居民中每五个人就有两个不是在瑞士出生的，44%的居民年龄在20岁到44岁之间。这些迅速发展的都市也导致当地劳动力市场供应紧缺，从而加快了收入增长。例如在旧金山和斯德哥尔摩，失业率比全国平均水平低一个百分点左右。有些城市成了第二套住房的首选地和资金安全的避风港：据房地产经纪公司Savills称，伦敦价格最高的住宅有半数是被外国人买走了。最后，这些城市的住宅也能带来不错的回报：数据提供商MSCI称， 2015年温哥华住宅的净收益为11%，比加拿大全国住宅收益的平均水平高出3个百分点。

旧金山的房地产市场与科技行业的兴衰密切相关：从2008年起，旧金山市区的每月住宅价格行情与当月纳斯达克股票指数涨跌呈正相关的比例高达93%。自从2012年初触底反弹以来，硅谷住宅价格涨幅已达73%，远远高于美国全国住宅31%的同期涨幅。

在判断住宅估值是否合理时，《经济学人》主要观察房价与可支配收入(经济承受能力的指标之一)之间、房价与房租(购买住宅的替代选项)之间的关系。如果不断抬高的住宅价格令这两项比值的数额高于其长期以来的平均值，那么随之而来的很可能是收入或房租的上涨，或者是房价的下跌。

2007到2012年期间全美房价从之前的最高点下跌了25%左右，如今其与房租和收入的比值达到了合理水平。旧金山的房价与房租相比较是在合理范围内，但与收入相比则高估了45% 。从我们的两项衡量指标平均值来看，澳大利亚、英国和加拿大的房价均呈现40%以上的高估，主要是大城市房价拉高了整体水平。2002到2012年期间，伦敦一套普通住房的售价是伦敦人平均年收入的7倍，但如今已经上涨至12倍。

从美国的拉斯维加斯到爱尔兰的利默里克，房地产开发商都会告诉你，当住宅供应最终跟上不断上涨的需求时，房地产价格就会下跌。严格的规划法规限制了旧金山湾区一带的新建住宅，旧金山本身所处的狭窄半岛地形也构成了障碍。伦敦的城市规划政策甚至更为严格。然而，旧金山的新建住宅数量正在呈现9年来的最高值。伦敦的房地产开发商也找到了出路：2015年伦敦新建住宅为2.4万套，为10年来最多。