楼市“量价齐飞” “分类调控”面临考验

北京，亦庄金茂悦年后不到20天，成交5亿元;上海，单价8万元/平方米的楼盘开盘售罄;深圳2016年前两月的一手住宅均价震惊了全国，已经高达47146元/平方米，同比上涨了74.84%……节后一线城市的楼市如此红火，着实令人惊叹。

楼市的火爆从近日国家统计局发布的数据上也可窥见一斑。数据显示，2月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有47个，比1月份增加9个;环比上涨的城市里，涨幅比上月扩大的城市有33个，比1月份增加10个;涨幅在1%以上的城市有10个，比1月份增加3个。上涨态势延续。

对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读时分析称，尽管2月份适逢春节假期，绝大部分城市成交量有明显下降，但全国70个大中城市房价涨幅较上月仍有所扩大，且上涨的城市个数有所增加。与此同时，城市间房价涨幅差距进一步加大，一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市，分化现象持续。

节后市场火爆2月“量价齐飞”

从2月中旬开始，北京的二手房市场率先热了起来。紧接着，新房交易也跟着攀升，开发商开始进行小幅涨价试探。中国指数研究院的数据显示，2016年2月，北京新建住宅价格指数环比上涨0.21%，同比上涨8.99%，样本平均价格35160元/平方米。

此外，根据亚豪机构数据显示，3月，北京有27个项目计划开盘。根据不完全统计，至少有7个老项目明确开盘定价，涨幅在7%至35%之间。“支撑北京这轮房价上涨的不仅仅在于政策的放宽，更为核心的则是北京库存急剧回落的现状。”亚豪机构研究总监郭毅指出。

在此轮涨价潮中，一二手房联动上涨的趋势已经非常明显。与此同时，已经豪宅化的北京市场，年后又陆续诞生3宗楼面地价在4万元/平方米以上的地块。其中，最为受人关注的南城大兴，成交均价达到了4.7万元/平方米。

在不少业内专家看来，在2016年已经成交的3宗住宅用地中，楼面价全部超过4.5万元/平方米，这些楼盘都给市场带来了高端化的趋势影响。从未来的价格上涨预期看，继续上涨的趋势或将非常明显。

城市间分化趋势加剧

值得一提的是，在一线城市大涨的同时，三四线城市仍处于去库存的寒冬。

在前不久国家统计局公布的全国房地产开发投资和销售情况中，有一个数据尤为引发关注，即商品房待售面积，它在一定程度上反映出当下我国房地产市场的库存状况。

数据显示，2月末，商品房待售面积73931万平方米，比去年末增加2077万平方米。其中，住宅待售面积增加1387万平方米，办公楼待售面积增加159万平方米，商业营业用房待售面积增加294万平方米。可以看出，库存压力已经成为制约房地产市场良性发展的重要因素。

即便有限购取消、降准、降息等利好政策，三四线城市依然面临巨大的楼市库存压力。此次国家统计局公布的数据显示，分城市看，一二线城市房价同比平均上涨，涨幅比上月扩大;三线城市同比平均下降，降幅继续缩小。

“分化严重，而且日趋严重。一线城市和三四线城市情况大不一样，这就给我们调控带来了挑战，也是重大的课题，当前三四线城市的库存严重。”住房和城乡建设部部长陈政高表示，据统计，去年年底库存达到7.18亿平方米，同比增长15.6%;今年1至2月份库存又达到7.39亿平方米，增速达到15.7%。“当然，库存主要集中在三四线城市。”陈政高补充说。

对房地产市场应充满信心

一面是一线城市房价要稳定，一面是三四线城市要“去库存”，当下中国楼市的“分类调控”、“因城施策”正凸显出中国房地产业也面临着前所未有的考验。

对此，陈政高3月15日在十二届全国人大四次会议记者会上说，对中国房地产市场平稳健康发展应该充满信心。陈政高表示，目前中国房地产市场有三个主要特点：一是销售企稳回升。二是分化日趋严重。三是库存严重，库存主要集中在三四线城市。

“看中国的房地产形势并作出一个预计，要看基本条件。”陈政高指出，第一，中国经济长期向好的基本面没有改变。第二，中国城镇化进程没有变，大规模的城镇化进程为房地产发展提供了巨大空间。第三，居民的住房需求，特别是新市民的住房需求没有变，而且量非常大。第四，有党中央、国务院的坚强领导，有各项宏观调控措施，有各地承担起宏观调控主体责任。“所以对中国的房地产市场平稳健康发展应该充满信心。”他说。