济宁房产：购房门槛降低 房企转型求生

年终将近，经历了市场的寒冬和政策的暖冬后，济宁的房地产市场态势如何?昨日，记者在市统计局获悉，前11个月，全市完成投资267.67亿元，商品房销售605.6万平方米，销售额258.37亿元，同比去年减少0.5%，市场发展也由商品住宅、高数量的扩张逐渐转变为多类型、高质量。

在整体经济环境压力的背景下，2015年中央定调稳定住房消费，从上半年3月份开始，多轮行业性金融信贷、减负利好政策持续发力，旨在改善市场环境，激发入市需求。岁末如约而至，让我们一起盘点全年地产大事件，寻找这一年共同走过的行业印记，随后再看看房企跟购房者明年的展望。

关键词1：降首付、降息

梳理：二套房首付降至4.5成3月30日，央行、住建部、银监会发布二套房新政，提出拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。随后，济宁各大银行陆续执行，二套房首付比例基本降至原价的45%。9月30日，中国人民银行和银监会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，规定在不实施“限购”的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例降至25%。

目前，济宁各大银行均按首付2.5成执行，以100万房子首付少了15万为例，这是3·30新政后，济宁改善换房者们最直观的“福利”。随着今年银行5次降息、股市风险增加，逐渐增加了市民对换房、投资的渴望，由于换房一族换房门槛大大降低。经过一个月的等待与预热，济宁楼市迎来了小高潮的“购房月”。

关键词2：降税费

梳理：二手房营业税5改23月30日，财政部与国税总局联合发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(以下简称《通知》)：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

记者从市房产交易中心数据库获悉，从4月初开始，济宁各部门开始正式执行这一新规，房产交易量同比上个月增加了50%左右，以一套价格60万元的房子出售来计算，原来需要超过5年才能免除交易营业税，现在只要超过2年就能免除交易营业税，按照以前的政策，收取整个房价5.5%的营业税，就得交3.3万元。“新政出台后，一些二手房交易时就省去一笔费用，这也促进了交易数量增多50%以上。”市房产交易大厅工作人员说。

关键词3：公积金政策放宽

梳理：贷款利率降至3.25%、首付降至20%、异地使用公积金购房8月26日起，下调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率由3.50%下调至3.25%;五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率由3.00%下调至2.75%。随后为了进一步完善住房公积金个人住房贷款政策，支持缴存职工合理住房需求，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%;10月8日，公积金异地贷款业务正式全面推行。缴存职工在缴存地以外地区购房，可按购房地的住房公积金贷款政策，向购房地住房公积金管理中心申请贷款。

“从今年年初至年底，公积金贷款已经由五年以上4.25%利率降至3.25%，不仅如此，使用公积金缴纳房租、异地购房、公积金首付比例降低至20%等一系列的政策，奠定了济宁房产的健康发展。”市住房公积金工作人员说道，今年1至11月份，全市共归集住房公积金487081万元，完成计划的92.2%，同比增长6%;截至今年11月底，全市已办理异地贷款业务1058笔，发放贷款2.88亿元。

房企降价去库存已是必然转型谋发展才能“救命”“近两年来，济宁某些区域城镇居民家庭住房户均套数已经达到1，这意味着这些区域房地产市场供求已基本平衡，楼市将逐步进入存量房时代。”据城区某房企副总宋安民介绍，由于新增购房需求已经基本得到满足，市场需求增速减缓(部分区域还出现下滑)，购房者及社区居民的需求将转向品质或增值服务的提升。此时，销售规模化发展不再是房企主要关心的内容，今后，他们会在如何丰富服务内容，为购房者、社区居民及相关产业链上下游提供增值服务方面花更多心思，比如以分享区域化为核心的“地产+某产业”的发展战略、以分享老龄化为核心的养老地产布局战略，以分享城市化为核心的商业地产布局战略、房企积极与互联网公司合作等等。

“自去年下半年开始，利好政策便轮番上演，从‘3·30新政’、降息降准、降低首付到减免税费、取消限购等，只有置业者想不到，没有政策还没做到。”房产策划师于伟说道，一次次利好，也确实推动了部分置业者的步伐，但相比较他负责的楼盘库存而言，去化的速度及数量不过杯水车薪，1100多套的房产开盘至今只售卖了300余套，而且大部分房产是在今年利好政策下所售卖，但对于明年的展望他们依然一筹莫展。

购房者期待明年新政策

记者采访购房者发现，尽管今年接连出台了降息等政策，部分购房者仍保持观望状态，迟迟不肯出手。对购房者而言，房价始终是牵动其神经的最关键因素，部分刚需人群仍然期待明年新的房产政策。

小樊大学毕业后留在济宁工作，最近准备买房，在他看来，济宁城区每平方米近5000元的新房均价足以让他这样的工薪族望而却步。“买房是个大工程，如果自己付首付，估计得攒十来年。”小樊告诉记者，最近他去城区几个楼盘的营销中心逛了逛，虽然销售顾问们一口咬定房价平稳、政策好、房价已经是最低价，但他感觉还是降幅力度小。“送面积、送装修、送物业、零水电……这些实惠并没有落实到每平方米的价格上。”小樊表示，尽管下半年不断有刺激楼市的利好政策出台，但却影响不大。政策的影响虽然力度很大，但是对于他刚刚毕业的大学生而言还是不能承担，房价再稳定，买不起房子的照样买不起，政策很难刺激到工薪族的刚需购房者。

不过，在另一部分市民看来，时下确实是购房的好时机。“像翠都国际推出的项目，虽然位置不在主城区，但价格、环境都合适，今年她和几个朋友都出手了。目前金融贷款政策很灵活，贷款利率也是历史最低，办手续也不繁琐，我认为房产依然是最好的投资选择。”市民张敏说。　新闻链接

“去库存”是2016年楼市调控主基调

12月14日，中共中央政治局召开会议分析研究2016年经济工作，化解房地产库存，并通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

当前中央再提房地产去库存，加快户籍改革带动住房消费，是积极促进行业健康发展的做法，未来相关财政、货币等支持政策将陆续出台，地方也将加大财政补贴继续鼓励住房消费。

业内人士表示，2016年预计会出台的政策主要还是跟金融和税收有关，非限购城市首套房首付比例有可能会降到2成，在税收方面，地方政府可能会给予更大优惠，如减少交易环节的税收，给予各种补贴等。