马光远：楼市降温比预期的怕要快一点

但凡夜深人静出台方针的，后边泄漏的信号很清晰，那即是对商场如今的体现不满意，乃至能够说是强烈不满。

房价是预期的游戏，预期变了，对将来的期望值必定会改动。那些以为限购限贷的状况下，房价依然会上涨的人真的该当心了。

当下我国房地产商场最大的疑问不是房价太高，而是出资投机过剩。

我之前不断强调，这次20多个城市的深夜调控绝非“自选动作”，也绝不行轻视其威力。为何讲这是一次“集体行动的逻辑”，并且必定会有杀伤力，要素好像我之前文章中说到的：一是时刻会集在国庆黄金周，传统的购房的黄金窗口。挑选在这个时刻，阐明管理层不期望过热的房市借黄金周失控;二是大多是在深夜出台。了解我国宏观方针的都理解，但凡夜深人静出台方针的，后边泄漏的信号很清晰，那即是对商场如今的体现不满意，乃至能够说是强烈不满;三是力度之大，史无前例。首套房贷有的进步至35%的前史高点，二套房贷乃至有进步至80%的，限购的力度也比曾经更为严峻，这次限购限贷，不仅仅是两年后的重启，而是曾经限购限贷的加强版。

房价是预期的游戏，预期变了，对将来的期望值必定会改动。那些以为限购限贷的状况下，房价依然会上涨的人真的该当心了。从商场如今的反响看，商场降温以逾越想象的速度呈现。

先是成交量的断崖式跌落。北京国庆七天的成交量创下5年来的最低记载——新房只要 216套，二手房只要209套。深圳在方针加码后单日成交量最低降至个位数。本年牛气冲天的“四小龙”，只要姑苏的成交没有呈现显着下滑;南京在方针出台的第二天和第三天成交量暴降至29套和33套;厦门10月1日至10月7日，新房成交量仅为143套，同比跌落65.38%，二手房成交32套，同比跌落88.89%，创下近6年来最低值，10月3日乃至呈现“零成交”。

成交的降低是榜首步，第二步肯定是报价方面的松动和调整。这几天传的最火爆的音讯是姑苏的房价在“十一”时期一平方米跌了9000，从2.2万元跌至1.3万元。当然，现实状况肯定没有这么夸大，但在严峻的调控下，因为预期的改动致使的报价松动是必定的。姑苏市的官方数据显现，楼市限购方针出台以来，调控前的9月份市区日均成交价为17313元/平方米，调控以后市区日均成交价为16298元/平方米，每平方米降1000多元。

但是，也没有必要陷入全面的惊惧。我在之前的文章中特别强调了两点：

榜首，这次调控是在呵护商场，而不是镇压商场。当下我国房地产商场最大的疑问不是房价太高，而是出资投机过剩。人为按捺供给致使的报价暴升必定会呈现调整，避险需要将来必定会兜售，而一旦兜售呈现，这个商场预期反转，无穷的杠杆很有也许引起系统性风险，简单引起上一年股市暴升暴降的惨剧。所以，这次调控冲击的是过度的出资投机做法，但必定要保护和稳住商场，因为对稳增加做出重大贡献的房地产这个时候假如出了疑问，会引起连锁反响，这是知识。

第二，房价持续大涨和大跌的概率不大。那些以为调控无效的人该改动思想了，那些以为房价会大跌的人也该醒醒了。没有永远不涨的房价，特别是这次如此下重手降杠杆，即是要扭住疯牛的头，不让其发狂。报价的松动是必定的，当然各个城市不一样。

我也显着感觉到我们心里的惊惧。9月30日开端，天天我的微信公众号“光远看经济”和我的微博有几千条的信息着急问询，下一步怎么办，有房子的忧虑，没有房子的也在忧虑。当然，因为听了我上一年年末的话买了房子来对我表示感谢的也不少。因为信息太多，无法一一答复，需要对于每个城市的不一样状况给我们有价值的意见。

先说个定论：如今你们理解我为何讲6个月后房地产要变天了吗?但各个城市的体现肯定是不一样的。有些城市的确现已很风险，有些城市，如今的确是价值凹地。有些城市虽然阅历了大涨，但考虑到基本面，以及将来人员流入的预期，恐怕还得涨，比方北京。土地供给紧缩到如此严重的程度，本年现已供给的土地不到方案的10%，惊惧性的需要依然存在，即便出台严峻限购，预期依然不会改动。近来问西安的人许多，西安如今肯定是价值凹地，但西安房子的距离非常大，西安好房子太少，烂房子太多。西安具有大学的数量虽然能够排在全国前列，但西安的大学生留在西安的份额不高。这些要素都决议了在西安出资房地产是要讲究技术含量的。