提醒：楼市复苏跟风购房需谨慎

春天，是万物复苏的季节。在各项政策推动下，春节后的楼市开始随着季节逐渐回暖。有了今年去库存的大方向，市场成交活跃，新房、二手房双双提价，二手房周成交量更是创下新高。而面对房主涨价，很多客户依然追着一套房子跑。对此，搜房网天津二手房建议，购房者要根据自身的置业需求，保持购房理性，切忌跟风。

多种利好并行二手成交创新高

2月29日至3月6日的一周中，二手私产住宅总共成交3178套，超出2015年4月13日至19日最高周成交量2964套，创下周成交量新高，为猴年楼市开局打下了良好的开局。搜房网天津二手房表示，虽然只是第一季度，但目前已经陆续有楼市宽松政策出台，从首付比重降低，到公积金存款利率提高，税费调整以及降准，多种利好政策并行。而且市场延续去年整体成交活跃的情况，因而在年后小阳春出现成交集中的现象，成交量创新高。

借助各项政策的外力，天津二手房开年走高，无论是成交量价还是市场咨询热度，都要高于去年同期水平。搜房网天津二手房认为，去年市场是在“330”政策后才陆续带动成交量，而今年有了去库存的目标，楼市的开年大戏比以往来得更早，加之天津二手房市场延续了去年的成交热度，使得目前市场量价均处于稳步上扬的状态。

房天下商圈经理尹伟亮表示：“随着政策频出，入市的购房者增多，其中以刚性需求的客户为主，首次置业和首次改善的人群可以占至70%以上，基本均为自住性购房需求，投资客户很少。面对庞大的需求量，房主坐地涨价和惜售的现象也日益增多，新增的房源基本在1至2天就可以售出，有的客户看过一次房子就付定金签约，这就造成市场供需不平衡。”尹伟亮说，“由于积攒的成交过多，银行贷款审批时长放缓，特别是公积金贷款，预计随着需求逐步释放，市场步入平稳，这些情况都会有所缓解。”

房主逐步加价购房者缺乏理性

房天下分析师王琳表示，2月份区域二手房市场成交量环比上涨40%，套均价格上涨8万元至10万元。广开区域的一套面积为124平方米改善型二手房，在2月14日新登记的价格是360万元，一周以后，伴随新政出台，看房人数增加，房主一路由360万元调到372万元，再看客户依然认可的情况下，签约时价格一再调高至400万元，最终客户选择购买新房。王琳说，目前一些大户型的二手房主开始惜售，造成市场上出现短期的供小于求。

李先生想要购买河西区的房，3月4日下班和爱人在中介的陪同下一起去看房，在晚上7点多看了河西区马场道附近的一个老小区，一室一厅，120万元，当时就定下了，身上没有太多现金而且银行关门，就准备第二天交定金，结果第二天再联系的时候，中介说房子已经被订出去了。另外的一个客户在李先生之后看的房子，当时交了50万元定金，签了合同。搜房网天津二手房认为，天津的房地产市场一直以“稳”而著称，未出现过其他城市的暴涨暴跌现象，受政策影响的周期较长，目前天津楼市主要以刚需为主，首套刚需与首次改善人群为购房主要群体。

据国家统计局发布的全国70个大中城市住宅销售价格统计数据，截至今年1月，天津新建商品住宅价格和二手住宅价格环比分别上涨0.5%和0.3%，价格已连续11个月上涨。实际上，利好楼市的政策春风，从去年起就不断吹来，从营业税“五改二”，到一再地降息、降准、降首付。加之天津自贸区和京津冀一体化的多重区域优势叠加，天津楼市2015年已全面回暖。去年的成交量几乎比肩“史上最黄金”的2009年，二手房市场全面回归到购房者的视线，环城区域的新房退而求其次，而最新的契税、营业税调整政策，则是压垮人们对楼市仅存的理性。

与此同时，地价也在一路飞涨。去年，每平方米4万元的鲁能公馆还让人记忆犹新，而今年1月底，和平区地块的楼面价已经直逼每平方米4万元。而环城四区的地价也越来越高。1月29日，恒大以12.4亿元夺得位于北辰区居住用地，溢价38.5%;2月25日，正荣以18亿元拿下北辰区又一地块，溢价率高达43%。

去库存化启动未来楼市如何

房价越来越高，买房人真的越来越有钱吗?

两成首付和贷款利率降低，让不少意欲买房的人，觉得自己真能买得起房了。比如一套300万元的房子，首付90万元，如果中介可以垫资总房款的20%，即60万元，借给买房者用于首付。也就是说，买房者只需要出30万元就能买到300万元的房子。他表示，如果买房人手头资金短期周转困难，可以申请全额垫资首付，当然利息会比较高。

中国指数研究院天津分院研究总监祁丽静说，一直以来，天津买房者大部分是刚需或是改善需求，主要都是自住需求，炒房者并不多。随着房价上涨，整个市场都变得活跃起来。有些人也想趁着“去库存”的新政投资房产“捡便宜”，即使手里资金有限，也会不惜冒风险加杠杆购房。看似首付款少了，但月供却增加了，而且随着杠杆比例的提高，还款压力和风险也会加大。那么，如此高的成交量，天津的库存到底降下来了吗?祁丽静说，据统计，截至今年1月底，天津的商品住宅存量是1807万平方米，在全国城市中绝对值比较高，去库存化周期为13.5个月，“在比较合理的范围”。

但目前房地产去库存有区域特点，存量主要集中在一些远郊区县，而市区特别是热点区域则供不应求，“比如和平区目前就没有新的住宅项目推出，这里又是房集中的区域，自然房价一直飙高”。祁丽静说。

天津某专家认为，房价快速上涨，不能简单地解读为房地产市场回暖，更不代表去库存目标的完成。眼下的市场繁荣，只是资本市场的短期表现，应该警惕。如今房地产市场进入供求结构调整周期，此次房贷新政是在“去库存”背景下，逐步放松政策环境的一个延续。去库存是个系统工程，不能仅靠短期的货币、金融信贷以及税收减免等政策刺激。目前天津房地产的存量并不小，而一些三四线城市和部分二线城市压力更大，新政不能让房地产市场加剧分化，而是要在扎扎实实推进城镇化、完善公共资源分配等方面打一套漂亮的“组合拳”。

楼市春风得意购房务必清醒

搜房网天津二手房认为，在楼市春燥来袭的情况下，购房者更应保持理性，切忌跟风购房。在市场成较活跃的时候，无论是房主还是购房者，都应擦亮眼睛，保持理智，购买二手房要查看清楚以下几点：

1、核实产权是否清晰：卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误;

2、核实房屋状况：在看房的时候从以下几个方面入手了解：房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权属情况。这些情况的核实，有利于控制好交易的实际成本，防范交易风险;

3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意：保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人均到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气暖气费、以及固话宽带等费用;

4、明确违约责任：买卖双方均要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款;有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房，因而建议签约时仔细阅读合同上的每一条款，尽量对于定金、房款的缴纳及违约有着明确的规定，防范交易风险。